北京商品房预售新政：购房者不再替开发商垫资杠杆炒股多少平仓，烂尾风险还给开发商！
9月24日，北京四部门发布商品房预售新政，明确预售须楼体封顶、买房钱全额监管、新项目优先现房销售。这不是又一次调控加码，而是把过去30年压在买房人身上的3样东西，垫资的活、烂尾的险、银行的债，强行收走，还给项目方。
新政最大的受益者不是首次买房的年轻人，是那些差点被烂尾拖垮的普通家庭。过去期房模式下，买房人先掏出几十万甚至几百万首付，再背上一笔20到30年的房贷，银行把贷款放给项目方，这笔钱在事实上成了开发商无抵押无利息的建设融资。一旦项目方把钱挪走，就像朝阳区通报的那个楼盘，8000万预售款被转去还股东借款，项目停了，房子没拿到，贷款还得月月还。新政把房贷发放从楼体封顶延后到房子建完验收合格，没建完银行不放款，买房人终于不用一边租房一边还贷一边等一个不知道能不能交的坑。
北京推新政不是从零开始，是5年试点的水到渠成。早在2021年北京就试点竞现房销售面积，累计27个含现房销售面积的项目落地，到今年7月末40%的住宅库存已是现房。这不是急转弯，是攒了5年的家底拿出来用了。
细则还没出，房企已经抢跑锁定老办法的最后红利。9月前20天北京批出13张预售证、4400多套房源、货值近400亿，新政后22天发证量比新政前翻了一倍多。房企不是在看好市场，是在跟制度切换的缝隙抢时间。
卖着刚开始打地基的房子，折扣表按首付比例精确切割。海淀上地一个项目9月21日开盘，工地还停在刚开始打地基的阶段，售楼部已经执行全款86折、低首付95折，同一户型差价最高超过170万。房子还在地底下，折扣却已经按谁给钱快分配完了。
更让人后背发凉的是，买房人的钱被挪走不是个别现象。缦合北京项目数百亿预售资金被挪用，交付延期大半年，承诺的会所和空中四合院全部缩水，业主自己动手撕下了顶豪滤镜。
新项目房贷要等竣工备案才发放，拿房再还贷终于落地。过去买房人办完房贷，银行把钱放给项目方，买房人一边还贷一边租房等交房，现在房子没建完，房贷不放款，买房人从垫资方变回了消费者。
以前是买房人垫资给项目方盖房，现在项目方得自己垫钱了，这本来就是天经地义的事。期房模式的本质是买房人在房屋建成之前就承担付款和还贷义务，这笔钱在事实上构成房企的一笔无抵押无利息的建设融资，现在只是把这个功能还回去了。
现房是好，但现房意味着房价里要多加2年的资金成本，最后谁买单。现房销售增加约10%的地价成本，核心地段改善盘有溢价空间消化，远郊刚需盘则可能面临项目方不愿建、买房人买不起的双重困境。
首付降了、社保门槛降了，但首付的钱从哪来。今年上半年北京网签总价200万以下的二手房占了全部成交的53%，200万首付30%是60万，降的是资格不是钱，它把不许你买改成了你可以买了，这两句话中间隔着一百万。
过去30年，买房人替项目方扛了融资的活、垫了盖房的钱、担了烂尾的险。新政做的事杠杆炒股多少平仓，不过是把这3样东西，一样一样地还回去。
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